Qu’est-ce qu’une SIIC ?
Les SIIC (sociétés d'investissement immobilier cotées) sont des entreprises soumises à un régime fiscal particulier. Ces sociétés, calquées sur le modèle américain des REITs (pour Real Estate Investment Trusts ) ont pour objectif de gérer un patrimoine immobilier (qui peut être constitué de biens commerciaux, résidentiels et/ou de bureaux), pour le compte de leurs actionnaires qui exigent en retour des dividendes issus des loyers locatifs ainsi qu’une appréciation de leur capital investi.
Comme leur nom l’indique, ces sociétés sont cotées en bourse et leur capital est donc ouvert aux investisseurs particuliers.
Le fonctionnement d’une SIIC
Les SIIC sont soumises à un régime fiscal particulier qui leur permet d’être totalement exonérées de l’impôt sur les sociétés. En contrepartie, celles-ci doivent reverser au moins 95% de leurs loyers perçus et 70 % de leurs plus-values à leurs actionnaires sous forme de dividendes ou de rachats d'actions.
Jusqu’au 21 octobre 2011, il était possible de posséder des actions de SIIC dans le cadre d’un PEA (Plan d’Epargne en Actions) et de cumuler ainsi l'exonération d'imposition sur les dividendes et les plus-values du PEA avec l'exonération de l'impôt sur les sociétés propre au SIIC. Néanmoins cela n’est désormais plus possible. Toutefois, les titres de SIIC présents dans un PEA avant le 21 octobre 2011 peuvent y demeurer.
Avantages des SIIC
Les SIIC permettent d’investir dans l’immobilier avec un patrimoine restreint sans passer devant le notaire, de diversifier ses investissements dans plusieurs types de biens, de déléguer la gestion administrative et matériel des biens à des professionnels.
De plus leur cotation en bourse assure une bonne liquidité des titres et les obligations de distribution des loyers permet d’assurer (dans une certaine mesure) le versement des dividendes
Inconvénients des SIIC
Les SIIC sont exposées à la volatilité des marchés financiers ainsi qu’à l’évolution du marché de l’immobilier, elles sont dépendantes des revenus locatifs et de l'occupation des biens, leur cotation en bourse peut creuser un écart important entre leur valeur intrinsèque et leur valeur de marché, créant alors une décote de l’action considérable, par ailleurs les obligations de distribution des loyers peuvent mettre les SIIC en difficulté en cas de mauvaise gestion ou de manque de liquidité.
Les SIIC sont généralement des sociétés très endettées qui sont extrêmement vulnérables aux variations des taux d’intérêts.
SIIC ou SCPI ?
De nombreux investisseurs sont confrontés à ce choix lorsqu’ils souhaitent acquérir de la pierre-papier. Voici un bref aperçu des principales différences entre les SIIC et les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) :
- Les SIIC sont cotées en bourse ce qui facilite la liquidité de leurs actions. A contrario, les SCPI ne sont pas cotées, leurs parts (souvent chères) s’échangent alors sur le marché secondaire (avec généralement des frais plus ou moins importants à l’entrée et à la sortie).
Certains investisseurs sont alors obligés d’attendre un certain temps avant que leurs parts ne trouvent un nouvel acquéreur. - Les SIIC bénéficient d’une exonération d'impôt sur les sociétés, mais les actionnaires sont imposés sur les dividendes perçus. Les revenus des SCPI sont fiscalisés comme des revenus fonciers, ce qui peut offrir certains avantages fiscaux selon la situation personnelle de l’investisseur (notamment en utilisant des dispositifs de défiscalisation). - Il est possible de souscrire un prêt pour acheter des parts de SCPI et donc profiter d’un effet de levier, ce qui n’est pas possible avec les SIIC - Les SIIC distribuent généralement leurs dividendes une fois dans l’année alors que la plupart des SCPI optent pour un versement trimestriel Les SIIC et les SCPI sont donc complémentaires et répondent à des logiques d’investissement différentes.
Les principales SIIC en France : Unibail-Rodamco-Westfield, Klépierre, Gécina, Covivio, Icade, Altarea, Carmila, Société Foncière Lyonnaise
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